¿Qué es Crédito hipotecario?
El crédito hipotecario es la principal herramienta de financiamiento para el acceso a la vivienda en Chile. Se caracteriza por plazos extensos (normalmente entre 15 y 30 años) y por estar expresado generalmente en Unidades de Fomento (UF), lo que protege el valor real del dinero frente a la inflación. Existen tres modalidades de tasa: Fija (la tasa no cambia en todo el periodo), Variable (se ajusta según un índice de referencia) y Mixta (fija por un periodo y luego variable). Además del capital e intereses, el dividendo mensual incluye seguros obligatorios de incendio y desgravamen. La propiedad queda gravada con una hipoteca y prohibición de enajenar a favor del banco; esto significa que el dueño no puede venderla ni volver a hipotecarla sin autorización de la entidad financiera hasta que la deuda sea cancelada totalmente y se realice el proceso de alzamiento.
Ejemplo:
Una familia solicita un crédito hipotecario de 2.500 UF a 20 años para financiar el 80% de su primera vivienda, pagando un dividendo mensual en UF.
Consejos de aplicación
Al comparar hipotecarios, fíjate en el Dividendo Total y no solo en la tasa. Algunas instituciones ofrecen tasas muy bajas pero cobran seguros de incendio y sismo mucho más caros, lo que termina aumentando el costo que realmente sale de tu bolsillo cada mes.Diferencias relevantes
A diferencia de un crédito de consumo, el hipotecario tiene tasas mucho más bajas debido a que existe una garantía real (la propiedad) que el banco puede rematar en caso de impago para recuperar el dinero.Normativas asociadas
Ley N° 18.010 (Operaciones de Crédito de Dinero): Es la norma base que regula los préstamos de dinero, estableciendo cómo se pactan los intereses, la facultad de prepago y las reglas sobre la reajustabilidad de la deuda. Código de Comercio: Regula los actos de comercio y los instrumentos asociados al crédito comercial, como las facturas, letras de cambio y pagarés, que sirven de respaldo para estas operaciones. Ley N° 19.983 (Ley de Facturas): Es fundamental en el crédito comercial moderno, ya que otorga mérito ejecutivo a la copia de la factura y regula su transferencia (factoring), facilitando que las empresas obtengan liquidez sobre sus créditos pendientes.Preguntas frecuentes
¿Qué es el "pie" en un crédito hipotecario?
Es la parte del valor de la propiedad que el comprador debe pagar directamente con sus ahorros. Actualmente, los bancos en Chile suelen financiar entre el 80% y el 90% del valor del inmueble, por lo que el "pie" mínimo suele ser del 10% o 20%.
¿Qué documentos se necesitan para el estudio de títulos?
El banco solicita al Conservador de Bienes Raíces copias de la inscripción de dominio, certificados de hipotecas y gravámenes, y certificados de interdicciones y prohibiciones de los últimos 10 años, para asegurar que la propiedad no tenga problemas legales.
¿Se puede repactar o refinanciar un crédito hipotecario?
Sí. Se conoce como portabilidad financiera o refinanciamiento. Si las tasas de mercado bajan, puedes pedir a tu banco (o a otro) que prepague tu deuda actual y te otorgue un nuevo crédito con mejores condiciones de tasa o plazo.
Ver video demos